Eiendom

Det tar for lang tid!

Dersom det påvises mangler i et byggeprosjekt, skal alle mangler i utgangspunktet utbedres uten kostnad for byggherren. Men når skal utbedringen foretas? 

Advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA

Advokat og partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA

Artikkel av: advokat/partner Jarle Edler, Bing Hodneland advokatselskap DA
4. februar 2017 - 07:50

Utbedringsrett- og plikt

Dersom det ved eller etter overtakelse oppdages et kontraktavvik som entreprenøren har risikoen for, foreligger det en mangel som entreprenøren både har en plikt og en rett til å utbedre. «Plikt» innebærer at byggherren kan kreve at entreprenøren utbedrer. «Rett» innebærer at byggherren ikke kan nekte entreprenøren å utbedre slike mangler. Entreprenøren kan ha en egeninteresse i å utbedre mangelen ettersom det økonomisk vil være mest gunstig for entreprenøren å få styre og utføre utbedringene selv.

Entreprenøren skal utbedre mangelen vederlagsfritt. Dette omfatter også tilkomstutgifter, utgifter til konstatering av mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av utbedringen. En viktig forutsetning for at krav på utbedring kan gjøres gjeldende, er at det er reklamert på mangelen rettidig, noe som skal skje innen rimelig tid etter at forholdet er eller burde vært oppdaget.

Utbedringstiden

Både relevante standardkontrakter (NS) og lover (håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova) inneholder bestemmelser om hvor raskt utbedring skal skje.

I standardene er utgangspunktet at byggherren skal fastsette en «rimelig frist» for utbedringen, og i relevante lover er det bestemt at entreprenøren skal få en «rimelig tid» til utbedring. Det sies imidlertid ikke noe om hvor lang en slik «rimelig» frist eller tid er.

Utgangspunktet for beregning av utbedringstiden er reklamasjonstidspunktet. Det bemerkes imidlertid at tiden ikke begynner å løpe før byggherren har gjort det mulig for entreprenøren å utføre utbedringene. Byggherren kan altså ikke legge hindringer i veien for entreprenørens utbedringer, og dersom han skulle gjøre det, vil ikke frister løpe så lenge slike hindringer foreligger. Dersom byggherre for eksempel har låst bygget og dratt på ferie, vil fristene ikke starte å løpe før byggherren gir entreprenøren tilgang til bygget.

Hva er en rimelig tid for utbedring?

Hva som er «rimelig tid» for utbedring, må avgjøres konkret i hvert tilfelle. Det legges vekt på bl.a. mangelens art og hvor mye det haster å få mangelen utbedret. Er det en konstruksjonsmessig mangel vil det kunne tilsi en kortere frist enn om mangelen kun er av estetisk betydning.

 Fristene må også sees i forhold til karakteren og omfanget av utbedringsarbeidet. Er for eksempel utbedringsarbeider av en slik karakter at de er avhengig av årstider for å bli utført, må fristene vurderes i forhold til dette. For eksempel må visse arbeider utføres når det ikke er frost og tele i bakken, og det må derfor aksepteres at slike arbeider utføres når forholdene tillater det.

 Det har også betydning for vurderingen av hva som er rimelig tid, om entreprenøren rent faktisk har mulighet til å gjennomføre utbedringsarbeidene etter mangelens art og omfang. Er det kompliserte arbeider som krever spesialkompetanse, må det aksepteres at det kan være en utfordring for entreprenøren å allokere arbeidere med slik kompetanse fra andre prosjekter til utbedringsarbeidet. Ettersom dette kan ta lengre tid for entreprenøren, enn om han kunne utføre det selv, vil det være et moment som tilsier en lenger frist. Er det mer trivielle arbeidersoppgaver, kan det stilles krav om kortere utbedringstid.

 I forlengelse av ovennevnte bemerkes at også tidspunktet for når det reklameres vil bli tillagt vekt. Dersom det reklameres når entreprenøren fremdeles har riggen stående på byggeplassen, vil det kunne innebære at entreprenøren får en kortere frist, enn om alle stillas mm er fjernet fra byggeplassen.

Konsekvenser av å bruke for lang tid

Dersom entreprenøren bruker mer enn det som anses som rimelig tid, har byggherre/forbruker rett til å la andre utføre utbedringsarbeidene og deretter sende regningen for nødvendige utbedringskostnader til entreprenøren.

Fastsettelse av frist for utbedring

Fristens viktigste betydning er å sørge for et klart skjæringspunkt for når byggherren kan sette bort utbedringsarbeidet til andre. Det er derfor viktig å få fastsatt fristen konkret.

Hovedregelen i standardene er at byggherren skal fastsette en frist for utbedring. Dette mener vi også at bør gjøres i andre tilfeller der det er snakk om utbedringer. Ettersom det er flere skjønnsmessige vurderinger for hva som er rimelig tid, er det ofte en fordel at entreprenøren gis en konkret frist å forholde seg til. Dette slik at eventuelle diskusjoner om hva som er rimelig tid kan unngås.

Fristens lengde må sees i forhold til de samme vurderinger som redegjort for over knyttet til «rimelig tid». Entreprenøren må altså få en frist som er rimelig i forhold til de utbedringer som skal foretas. Fristene kan fastsettes enten i protokoll fra overtakelse eller korrespondanse mellom partene.

Er det satt en frist for utbedring, må entreprenøren protestere om han mener fristen er for kort. I motsatt fall blir han bundet av den fastsatte fristen.  

Samlet utbedring ved ett års befaring

I utgangspunktet har entreprenøren en plikt til utbedre mangler fortløpende ettersom de påpekes. Dersom påpekte forhold er av estetisk eller mindre praktisk betydning for bruk av kontraktsgjenstanden, er det imidlertid en fordel for entreprenøren om utbedring av manglene kan foretas mer samlet. Det vil være ressursbesparende for entreprenøren, og byggherren trenger ikke til stadighet å gi entreprenøren adkomst til bygget. 

Både standardene og relevante lover gir anledning til slik «oppsamling» av mangler og samlet utbedring ett år etter overtakelse. De fleste mangler oppdages det første året etter overtakelse og det er derfor kostnadsbesparende om disse kan utbedres samlet.

Utsettelse av utbedring til ettårsbefaring, forutsetter at dette ikke er til ulempe for byggherren eller kan medføre forverring av situasjonen.

Etter at utbedringene er utført, bør det avholdes en felles befaring, for å fastslå at det som skulle gjøres faktisk er gjort.

Oppsummering

I de tilfeller der det påvises mangler som skal utbedres av entreprenøren etter en rettidig reklamasjon fra byggherren, foreligger det ingen klar bestemmelse som fastsetter frister for utbedringene. Det skal likevel utbedres innen rimelig tid!

Hva som er rimelig tid for utbedring er skjønnsmessig og varierer fra sak til sak. Det er derfor vår klare anbefaling at det fastsettes skriftlige frister for utbedring av de påviste feil og mangler. Oversittes fristene kan byggherren kreve erstatning for nødvendige kostnader ved å la andre forestå utbedringene.

Artikkelen er skrevet av advokat Jarle Edler i Bing Hodneland advokatselskap.