Eiendom

Nabo fikk ikke-økonomisk million-erstatning for tapt utsikt

Naboen til et nytt hus i Drammen fikk ødelagt utsikten i strid med en 120 år gammel servitutt om byggeforbud. Naboen krevet huset revet, men fikk millionerstatning for ikke-økonomisk skade i tillegg til erstatning for økonomisk tap.

Artikkel av: advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA
9. desember 2017 - 08:40

Utsikt i millionklassen

Litt oppe i høydedraget ved Drammen sentrum fikk en eiendomsutvikler tilslaget på en tomt som var til salgs, og tok deretter fatt på bygging av bolig til egen familie. En eldre heftelse på eiendommen, en såkalt servitutt, ble tilsynelatende oversett av de involverte – og da naboen varslet at det i realiteten var byggeforbud på tomten stod boligen nesten ferdig. Saken havnet i retten – og Borgarting lagmannsrett slo i november i år fast at naboens tapte utsikt måtte erstattes med 1,7 millioner kroner, hvorav omtrent 1,2 millioner kroner var oppreisningserstatning

Servitutter – hva er egentlig det?

Servitutter er et faguttrykk som benyttes om plikter og rettigheter som knytter seg til en eiendom. Disse er både til glede og til bry – og kan regulere alt fra rett til adkomst inn til hytta som å legge begrensninger på hele områder med tanke på fremtidig utvikling og utbygging.

En servitutt kan altså være negativ for eiendommen den hefter i, og da virke begrensende og angi en forpliktelse, eller den kan være positiv og angi en rettighet.

Spørsmål knyttet til dette bringes stadig inn for domstolene, og vi har skrevet om de såkalte villaklausulene ved flere anledning tidligere (Millionutbygging stanset av 100 år gammel avtaleVillaklausuler – hva er det? og Varer en villa-servitutt alltid?)

Byggeforbud skjult i gotisk håndskrift?

Det er ikke direkte omtalt i dommen hvordan byggeforbudet, som fremgår av en servitutt fra 1898, gikk under radaren for både eiendomsmegleren som solgte tomten, kjøperen som skulle bygge ut og i lang tid også for naboen som til slutt gjorde sin rett gjeldende – men lagmannsretten skriver at det «legges til grunn at det var svær vanskelig å tyde dokumentet» - uten at det ble tillagt avgjørende vekt.

Vi ser stadig at slike gamle servitutter fremdeles kan ha betydning, og selv om gotisk håndskrift i dag er nær sagt uleselig for de fleste av oss har lagmannsretten slått fast det ikke betyr at servituttens innhold faller bort av den grunn. I denne saken fremgikk det at det som utgjorde om lag 2/3-del av den aktuelle tomten ««maa ikke på nogen maade bebygges» vestenfor fortsettelsen av endeveggen på våningshuset» på nabotomten.

Retten la til grunn at boligbyggeren «ikke kjente til det konkrete innholdet i den negative servitutten», men mente det var «klanderverdig» at utbyggeren ikke hadde satt seg inn i et dokument kunne avklare eventuelle «bestemmelser som begrenset adgangen til å bebygge tomten».

Varer negative servitutter evig?

Tiden løper ofte fra slike negative servitutter. Forbudet mot grisehold som hefter på en serie eiendommer på store deler av Oslo vest har nok liten praktisk betydning i dag – selv om det kunne vært spennende rent juridisk om forbudet kunne gjøres gjeldende hvis naboen gikk til innkjøp av smågris.

Ved vurdering av hvorvidt eldre servitutter fremdeles kan gjøres gjeldende skal man etter rettspraksis blant annet ta hensyn til «tida og tilhøva», men i denne konkrete saken pekte lagmannsretten på at «hverken servituttens alder (1898) isolert sett» eller utviklingen i området og i samfunnet forøvrig tilsa at servitutten hadde mistet sin virkning. Heller ikke det at denne servitutten i tillegg til byggeforbudet også omtalte for eksempel gjerdeplikt, som retten fant at «åpenbart [har] vært fastsatt for å begrense bevegelsesfriheten til kyr, hester med mer, og har liten aktualitet i det som i dag er et boligområde», tilsa bortfall eller innskrenking av servitutten.

Slike negative servitutter som gjerne medfører en ytterligere begrensning på utnyttelsen av en tomt enn det som fremgår av gjeldende senere reguleringsplaner har blant annet blitt satt til side der man har funnet «direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger».

I saken i Drammen mente retten at dette ikke var tilfellet, og at den aktuelle servitutten som nedla byggeforbud på en bestemt del av en mindre eiendom ikke var falt bort som følge av ny reguleringsplan som uttrykte et ønske om fortetting.

Rive huset – eller betale erstatning?

Hvis noe er bygget eller gjort i strid med en negativ servitutt er det rettslige utgangspunktet at man er pliktig til å «rette» - som da vil tilsi at den nye boligen må rives.

Naboen krevet derfor riving i både tingrett og lagmannsrett, men begge instanser kom til at det var grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen om riving, og naboen ble isteden tilkjent erstatning for bruddet på servitutten – og den tapte utsikten. For oss som følger feltet tett er det mye av interesse i lagmannsrettens dom.

Naboen hadde relativt kort tid i forveien kjøpt sin leilighet for 6,5 millioner, og var da ikke kjent med at det lå et byggeforbud på nabotomten som sikret dem utsikt til evig tid.

Lagmannsretten skriver at naboen «får begrenset sin utsikt dersom bygget ikke rives», da nybygget «rager så vidt høyt at det sperrer en god del av utsikten mot syd, spesielt fra terrassen. En del av den direkte utsikten ned mot byen mot sør/sørvest er ikke ubetydelig redusert», men samtidig påpekes det at «lagmannsretten er imidlertid enig med tingretten i at utsikten fortsatt er relativt god, og at bygget ikke med god grunn kan oppfattes som at man ser inni en stor vegg».

Etter det som omtales som en «bredere, sammensatt vurdering» av blant annet «partenes opptreden» og «hvilke personlige og økonomiske konsekvenser retting får i det konkrete tilfellet» holdt opp mot «mer generelle konsekvenshensyn, herunder behovet for å avskrekke klanderverdige rettighetsbrudd» kom lagmannsretten altså til at bygget kunne bli stående – men at naboen hadde krav på både erstatning for økonomisk tap som følge av alminnelige regler om erstatning for uaktsom skadeforvoldelse, og erstatning for ikke-økonomisk tap med hjemmel i servituttloven. Erstatning for ikke-økonomisk tap er relativt lite utbredt i norsk rettspraksis og kan gi assosiasjoner til forhold i det store utland, men det har blant annet vært flere saker innen servituttretten der det har blitt utmålt store beløp for brudd på byggebestemmelser.

Hvor dyrt kan det bli?

Dyrest ville det blitt for utbygger om kravet om riving hadde blitt tatt til følge. Byggekostnad for bygget var taksert til kr 14,5 millioner, og i tillegg var rivekostanden anslått til kr 1,5 millioner. Ved utmåling av erstatning skal det imidlertid tas utgangspunkt i det økonomiske tapet til den som har fått sin rett krenket.

Retten konkluderte i denne saken med at det økonomiske tapet som følge av tapt – eller begrenset – utsikt lå i området kr 5-600.000, og det ikke-økonomiske tapet ble etter en «skjønnsmessig helhetsvurdering» med hovedvekt på «reparasjonshensynet og prevensjonshensynet» satt til «opp mot» 1,2 millioner, slik at den samlede erstatningen ble på hele 1,7 millioner.

Lagmannsretten begrunner dette med at det er «hensynet til å motvirke klart uaktsomme krenkelser som har gitt størst utslag», og har med det lagt vekt på at dommen skal ha en allmennpreventiv virkning. Det er verdt å merke seg anvendelsen av servituttlovens hjemmel til å ilegge en «høvelig skadebot» selv om det ikke er forvoldt økonomisk skade. Lagmannsrettens vurdering vil kunne bli toneangivende for hva som anses å være en passende sanksjon.

Vårt råd er som det alltid har vært – gjør en full gjennomgang av servitutter som ligger både på eiendommen du vurderer å kjøpe eller bygge ut, og ikke glem at det kan ligge relevante servitutter også på den eiendommen som din eiendom i sin tid ble fradelt fra. 

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Knut Hodneland, Bing Hodneland advokatselskap DA.