Eiendom

Viktig påminnelse fra Nejra Macic

Prognosesenteret: Misforstått boligprisfall

Viktig påminnelse fra Nejra Macic. 

Nejra Macic på Finansco-dagen 2018. Foto: Peder Klingwall, Vizpro.

Nejra Macic på Finansco-dagen 2018. Foto: Peder Klingwall, Vizpro.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
11. januar 2018 - 15.20

Den største salen på Felix konferansesenter i Oslo var fylt til randen da investeringsrådgiverne i Finansco i går inviterte til Finansco-dagen 2018.

- Dette er fjerde året vi avholder arrangementet, og antallet tilhørere har doblet seg hver gang. I år måtte vi også begynne med venteliste, og det var flere som ikke fikk plass. Fortsetter vi å doble hvert år, er det ikke mange år til vi fyller Oslo Spektrum, sier en stolt Finansco-gründer Eirik Furuseth til Hegnar.no, med et glimt i øyet.

Utviklingen i antall tilhørere henger enkelt og greit sammen med veksten Finansco har opplevd siden oppstarten i 2008.

- I vår rådgivningsvirksomhet yter vi nå investeringsrådgivning på 1,3 milliarder kroner, mens fondet vårt (FDA - Finansco Dynamisk Aktivaallokering) har 650 millioner kroner i forvaltningskapital, sier Furuseth videre.

Gratis penger var eksplosivt

Blant årets foredragsholdere på Finansco-dagen var analytiker Nejra Macic i Prognosesenteret. Hun gikk gjennom årsakene til boligprisfallet i fjor, og kom med sine prognoser for året foran oss.

- Befolkningsveksten og boligbyggingen fulgte hverandre over mange tiår, før vi fikk en «mismatch» fra 2006, da Polen og etterhvert flere land i Øst-Europa kom inn i EU. Innbyggerne der fikk da fri arbeidsrett innenfor EØS-området, og mange valgte å komme til Norge (Oslo og Akershus). Den sterke befolkningsveksten toppet seg i 2012, og har avtatt siden, sa Macic.

- Samtidig nådde boligbyggingen en bunn, og det er én underliggende trend som gjorde at boligprisene tok av. I tillegg ble renten satt ned i 2016, noe som overstimulerte boligetterspørselen for både bo- og investeringsformål det samme året, fortsatte hun.

Rentekuttet sørget for at realrenten (nominell rente justert for skatt og inflasjon) var negativ gjennom hele 2016.

- At penger ble gratis, var hovedårsaken til at boligprisene eksploderte dette året - ikke at det ble bygget for lite. Slike plutselige endringer på kort sikt er endringer på etterspørselssiden, og det var det rentekuttet satte i gang, sa Macic.

Les også: Alt kan gå galt, men ikke gjør disse arvetabbene

- Misforstått boligprisfall

Hun benyttet også anledningen til å rette opp det hun tror er en misoppfatning blant folk.

- Mange har nok et inntrykk av at boligprisene falt i 2017. Men faktum er at boligprisene i 2017 endte høyere enn i 2016. I gjennomsnitt var boligprisene i 2017 5,7 prosent høyere enn i 2016. Vi tok med oss et positivt overheng fra 2016 inn i 2017, og det var først i november 2017 at 12-månedersveksten ble negativ, sa hun.

Overhenget er årsveksten du får i et år hvis boligprisene utvikler seg flatt det året.

- Skal du måle boligprisutviklingen i et år, må du bruke gjennomsnittet for alle månedene i det året. Jeg mener det blir feil å ta et øyeblikksbilde i én måned og sammenligne det med samme måneden året før, la analytikeren til.

- 2017 var udramatisk

Hun mener at 2017 ikke vil gå inn i historiebøkene som et dramatisk år i boligmarkedet.

- Dessverre for dem som liker intriger og drama, bemerket Macic.

Analytikeren er klar på at boligprisfallet har blitt altfor dramatisk fremstilt i media.

- De som leter etter bolig på Finn.no vil merke at det fortsatt er veldig dyrt i Oslo. En skulle nesten tro at førstegangskjøpere kan ta det de vil ha, men sånn er det ikke. Gjennomsnittlig kjøpskapasitet per person er mye lavere i Oslo enn i de andre byene. Mens en må være to for å få kjøpt en gjennomsnittbolig i Oslo, er det god balanse ellers. Dette er én indikator som viser at spesielt Oslo var overmodent for en nedkjøling, fortalte Macic.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Foto: Peder Klingwall, Vizpro.

Innvandringen avtar

Hun pekte videre på at transaksjoner fortsatt blir gjennomført.

- Boligkjøpere og -selgere finner hverandre i stor grad, men på lavere priser enn før. Det er et godt tegn på at boligmarkedet fungerer, sa analytikeren.

Renten overstimulerte altså boligetterspørselen i 2016, men i 2017 var den ikke like stimulerende.

- Videre fortsatte arbeidsinnvandringen å falle i fjor, slik den har gjort jevnt og trutt siden 2012. Og økonomiene i Polen og Sverige har bedret seg. I samme periode har den norske kronen svekket seg 25 prosent, og polakker og svensker har dermed også fått svekket sin lønn med 25 prosent, sa Macic.

Videre steg antallet igangsettingstillatelser i 2016 og 2017 til de høyeste nivåene siden 1982.

- Dette har skapt forventninger om økt ferdigstillelse i 2018 og 2019. Samtidig er det viktig å minne om at dette er igangsettingstillatelser, som ikke er en like sterk indikator som «spaden i jorden»-igangsetting, fortsatte analytikeren.

Signaleffekten fra Siv 

Boliglånsforskriften, som ble innført ved inngangen til fjoråret, hadde også sitt å si for at boligprisene snudde nedover utover fjoråret.

- Signaleffekten har nok vært sterkere enn den reelle effekten. Den gjorde noe med prisforventningene blant folk flest. Utover året var det plutselig langt færre som trodde på boligprisvekst de neste 12 månedene. Færre dro til banken for å be om boliglån, selv om mange av dem faktisk hadde fått lån også under den nye forskriften, fortalte analytikeren.

Macic støtter seg på en undersøkelse Prognosesenteret gjennomførte i 1. kvartal i fjor, da 1.400 husholdninger ble spurt om den nye forskriften ville redusere eller hindre deres neste boligkjøp.

- Bare 1-3 prosent svarte at det ville hindre dem, sa hun.

Analytikeren pekte videre på at både tilbudet og omsetningstiden har økt.

- Det er fortsatt kjøpers marked, men vi ser tegn til at tilbudet flater ut. Kjøperne har mer å velge i, og tendensen er at boligprisene er på vei til å flate ut. Men dette vil ikke snu til sterk vekst over natten. Det er mange boliger som skal ut, og det vil ta tid å få dette klarert, sa Macic.

Les også: - Den største feilen du kan gjøre som investor

- 2018-vekst blir vanskelig

Hun har vanskelig for å se at vi skal få boligprisvekst i 2018.

- Vi går inn i 2018 med et negativt overheng på 3,8 prosent på landsbasis og 6,3 prosent i Oslo. Det blir vanskelig å få til positiv årsvekst (på landsbasis) i år uten at boliglånsforskriften fjernes helt, og i Oslo blir det umulig. Mykes forskriften opp, for eksempel ved at kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærboliger forsvinner, tror vi på et flatt 2018, sa analytikeren.

Hun trekker økt ferdigstillelse av nye boliger som den mest prisdempende faktoren i 2018/19, i tillegg til «noe høyere rente etterhvert». Lavere arbeidsledighet og positiv reallønnsvekst vil ifølge Macic trekke i motsatt retning.

- Vi tror igangsettingen vil være lavere i både 2018 og 2019 enn i 2016 og 2017. Det vil bety lavere ferdigstillelse og et sterkere prispress når vi kommer til 2020/21, sa Prognosesenterets analytiker.

Tror forskriften mykes opp

Macic fikk i etterkant av foredraget et spørsmål fra salen om boliglånsforskriften forsvinner.

- Jeg tror politikerne og finansminister Siv Jensen er fornøyde med det de har fått til. Finansdepartementet sendte i midten av desember et brev til Finanstilsynet og ba om en utredning av konsekvensene og en anbefaling på hva man bør gjøre fremover. Det er sannsynligvis en anbefaling Jensen vil følge, svarte hun.

Analytikeren tror uansett ikke det blir snakk om å droppe annet enn 40 prosent-kravet på sekundærboliger i Oslo.

- Forskriften står til 30. juni 2018, og det må Finansdepartementet gå aktivt inn for å endre. Jeg tror at det spesifikke Oslo-kravet til sekundærboliger fjernes, men at andre krav får stå. Svaret er kort og godt at ingen i dag vet om forskriften forsvinner, heller ikke Siv Jensen, avsluttet Macic.