Eiendom

Fritt frem for korttidsutleie av egen leilighet?

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har nå på vegne av regjeringen sendt ut et høringsnotat hvor det foreslås begrensning av korttidsutleie i eierseksjonssameier og borettslag.

Advokatfullmektig Henrik Wergeland Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Advokatfullmektig Henrik Wergeland Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Artikkel av: advokatfullmektig Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA
2. juni 2018 - 08.56

Behov for lovregulering

De siste årene har markedet for korttidsutleie av egen bolig eksplodert, og profesjonelle aktører som Airbnb har sørget for velfungerende markedsføring og gjennomføring av slike leieforhold. Gjeldende eierseksjonslov og borettslagslov har imidlertid ikke bestemmelser som regulerer slike leieforhold på en tilfredsstillende måte, og korttidsutleie har nærmest svevd i et rettslig vakuum i påvente av ny lovgivning.

Korttidsutleie i eierseksjonssameier

Den enkeltes rettslige råderett over egen boligseksjon er en sentral rettighet i eierseksjonsloven. Mange velger å kjøpe bolig i eierseksjonssameier fremfor i borettslag nettopp på grunn av adgangen til å leie den ut i kortere eller lengre perioder. En inngripen i denne rettigheten bør derfor ha gode grunner for seg.

Departementet erfarer at det i visse eierseksjonssameier utøves en så intensiv form for korttidsutleie at den – i tillegg til å kunne være sjenerende for øvrige seksjonseiere – også får karakter av å være hotellvirksomhet. Slik næringsvirksomhet i boligseksjoner er i strid med formålet: bruk til beboelse, og sånn sett allerede ulovlig også etter eierseksjonsloven.

Endringsforslaget

De som har håpet på at regjeringen skulle ta til orde for en betydelig begrensning av korttidsutleie som sådan, vil bli skuffet. Kort oppsummert er departementets forslag at adgangen til å drive korttidsutleie begrenses til 90 døgn per år. Det foreslås videre at man i eierseksjonssameiets vedtekter skal kunne fastsette et lavere antall, men ikke færre enn 60 døgn per år. Departementet foreslår også at begrensningen på samme måte skal kunne settes høyere, men ønsker innspill på hvor den øvre grensen skal settes. 

Departementet ønsker ikke å frata seksjonseiere muligheten til økonomisk avkastning på egen bolig og vurderer det dithen at 90 døgn per år er tilstrekkelig til at seksjonseiere skal kunne fortsette sin korttidsutleievirksomhet.

Departementet skriver at forslaget blant annet er ment å ivareta hensynet til et godt bomiljø, men de vil tilsynelatende først og fremst begrense korttidsutleie som i realiteten er hotellvirksomhet. Dette underbygges av at departementet henviser til tall fra Airbnb som viser at en typisk Airbnb-bolig gjennomsnittlig kun leies ut 26 netter årlig. De fleste som driver med korttidsutleie vil med andre ord kunne fortsette som før.

Selv om forslaget på papiret er en innstramming av adgangen til korttidsutleie, gir det samtidig seksjonseier en lovfestet rett til korttidsutleie i 90 døgn per år. Departementet skriver at endringsforslaget ikke innebærer en endring av styrets adgang til å sanksjonere sjenerende utleie, men med en slik lovfestet rett er det vanskelig å se for seg at den allerede høye terskelen for hva man som nabo må tåle ikke også blir hevet. Riktignok vil det ikke være slik at en lovfestet rett til korttidsutleie innebærer at de øvrige seksjonseierne må finne seg i enhver ulempe slike leieforhold kan medføre, men naboer må trolig akseptere noe mer støy og lignende fra leiligheten i forbindelse med korttidsutleie enn ellers.

Endringsforslaget tar heller ikke sikte på å regulere problematikken omkring såkalt hyblifisering, hvor man deler en boligseksjon inn i flere separate enheter – dette blir verken mer eller mindre lovlig dersom departementets forslag blir vedtatt. Stortinget har imidlertid bedt regjeringen om å komme tilbake med et eget endringsforslag i forbindelse med dette.

Uhensiktsmessig endringsforslag

Når forslagets hovedformål er å forhindre korttidsutleie som har karakter av å være hotellvirksomhet, kan man stille seg spørsmålet om den foreslåtte lovendringen er det rette middelet for å oppnå dette. Næringsvirksomhet i boligseksjoner er allerede i strid med eierseksjonsloven og en presisering av dette ville kanskje vært mer effektivt. Slik forslaget fremstår vil departementet ikke selve virksomheten til livs, kun det mest «ekstreme» omfanget.

Korttidsutleie som ikke berøres

Mange driver kun korttidsutleie av deler av sin boligseksjon. Begrensningen i lovendringsforslaget er ikke ment å omfatte slike leieforhold. Vederlagsfritt utlån til venner og familie er heller ikke omfattet. I tilfeller som dette mener departementet at det er mindre sjanse for bomiljøproblemer som støy o.l. Korttidsutleie av fritidsbolig foreslås heller ikke omfattet, forutsatt at de øvrige boligene i eierseksjonssameiet også er fritidsboliger.

Borettslag

I borettslag står brukereierprinsippet sterkt – det er eieren selv som skal bruke boligen. Dette gjenspeiles i de strenge reglene om utleie i borettslagsloven.

Departementet foreslår derfor en mer begrenset adgang til korttidsutleie av borettslagsleiligheter på 30 døgn pr. år. I motsetning til ved ordinær utleie, skal det ikke være nødvendig å innhente samtykke fra styret i forkant av korttidsutleien.

I borettslag mener departementet at man ikke skal kunne vedtektsfeste et annet antall døgn, samt at vederlagsfritt utlån også skal anses som korttidsutleie. Det er foreslått at det også skal være et vilkår for korttidsutleie i borettslag at eieren selv er bosatt i boligen, og kun er borte i perioder som ikke er så lange at det går utover hva som er naturlig for en bosituasjon.

Oppsummering

Dersom regjeringens forslag blir vedtatt av Stortinget, vil seksjonseiere og andelseiere få en lovfestet rett til korttidsutleie i henholdsvis 90 og 30 døgn per år. Korttidsutleie i et omfang ut over dette vil imidlertid måtte avvikles.

På den annen side vil styrets adgang til å sanksjonere boligeiere som driver med korttidsutleie kunne bli innsnevret som følge av at man må påregne en viss grad av ulemper og sjenanse ved at naboen i eierseksjonssameiet leier ut boligen sin i 45 av 52 helger i året. 

Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Henrik W. Waale, Bing Hodneland advokatselskap DA.