Eiendom

Ny regel som skal hindre spekulasjonskjøp av leiligheter i sameier

Regjeringen foreslår å stramme inn reglene for å kjøpe flere boligseksjoner i ett sameie. Målet er å hindre at investorer kjøper seg opp og får en dominerende rolle.  

Advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA. Foto: Selskapet

Artikkel av: Advokat/partner Marius A. Rød og advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA.
30. juni 2018 - 00.01
An Error Occurred: Forbidden

Oops! An Error Occurred

The server returned a "403 Forbidden".

Something is broken. Please let us know what you were doing when this error occurred. We will fix it as soon as possible. Sorry for any inconvenience caused.

Ervervsforbudet i sameier

Det er forbudt for en og samme person å kjøpe flere enn to boligseksjoner i ett og samme sameie. Regelen er nedfelt i lov om eierseksjoner § 23.

Forbudet gjelder kun boligseksjoner i sameier, men gjelder ikke ved kjøp av seksjonerte fritidsboliger eller næringsseksjoner. Begrensningen gjelder heller ikke ved arv. Regelen er antagelig heller ikke til hinder for at den som allerede er eier av en eller to boligseksjoner ved oppdelingen i seksjoner etter dette tidspunkt kan kjøpe ytterligere to til.

Stat, kommune eller selskaper som har til med formål å skaffe til veie boliger for vanskeligstilte, samt borettslag, er ikke omfattet av forbudet.

Forbudet håndheves ved at Kartverket nekter tinglysing av skjøte dersom en kjøper allerede har kjøpt to boligseksjoner i det samme sameiet.

To formål – hindre spekulasjon og spre eiendomsretten

Reglen har to formål. For det første skal forbudet hindre at for stor eiermakt samles på en hånd. Regelen skal bidra til å spre eiendomsretten og hindre at en dominerende eierposisjon kan sette en stopper for viktige beslutninger i sameiet. For det andre søker man gjennom regelen å hindre at mange boliger i samme sameie kjøpes opp for spekulasjon og utleie. Premisset synes å være at en høy utleieandel gir et dårligere bomiljø sammenlignet med om seksjonseiere selv bor i boligen.

Dagens regel er omdiskutert

Ervervsbegrensningen er omdiskutert. På den ene side kan bestemmelsen være til hinder for foreldre å kjøpe leilighet til sine barn i samme sameie. På den annen side er bestemmelsen lett å omgå. Forbudet kan omgås ved eksempelvis å benytte stråmenn, andre familiemedlemmer og/eller å etablere flere aksjeselskaper. Rent prinsipielt er det også stilt spørsmål ved en regel som begrenser folks rettslige og økonomiske handlefrihet i et ellers fritt eiendomsmarked.

Ved siste lovrevisjon foreslo et uavhengig lovutvalg å oppheve forbudet: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/NOU-2014-6/id765757/

Regjeringen var enig med utvalget om at regelen var lett og omgå, men i lys av stor investeringsvilje i sekundærboligmarkedet og galopperende prisvekst på boliger høsten 2016 konkluderte regjeringen med å beholde forbudet.

Stortinget ønsket å skjerpe regelen slik at den ikke blir så lett å omgås

Når forslaget til ny eierseksjonslov ble behandlet i Stortinget ble Regjeringen samtidig anmodet om å komme tilbake med et forslag som sikrer at intensjonen med en ervervsbestemmelse i boligsameier blir fulgt.

Regjeringen foreslår at også indirekte kjøp omfattes av forbudet

Regjeringen har fulgt opp anmodningen og nå sendt på høring et forslag om at også indirekte erverv (kjøp) skal rammes av ervervsbegrensningen. Forslaget omtaler også hva som er å regne som indirekte kjøp.

For det første foreslås det å identifisere selskaper med samme eierinteresser.  Identifikasjonen skal hindre at forbudet omgås ved å etablere flere AS’er.

For det andre forslås å indentifisere en persons slektninger (nærstående) og selskap med personen selv, dersom vedkommende har en bestemt innflytelse på disse. Tanken er at dette vil redusere muligheten til oppkjøp ved å benytte stråmenn.

Forslaget tar utgangspunkt i aksjelovens konsoliderings- og identifikasjonsregler for hvilke tilfeller ulike aktører bør identifiserer og likestilles med en hovedperson. Endringen skal ramme kjøp av boligseksjoner uavhengig av om kjøpet skjer gjennom aksjer/selskapsandeler eller direkte gjennom nærstående slektninger.

Kartverket skal håndheve regelen

Kartverket skal kontrollere at regelen overholdes. Å avdekke de underliggende eierforhold og slektskap er antagelig lettere sagt enn gjort. Hvordan Kartverket gjennom sin utførelse av formalia kontroll skal kunne avdekke hvilke eierinteresser som ligger bak ethvert aksjeselskap, og hvilke personer som er i slekt med hverandre synes som en nærmest umulig oppgave. Håndheving av regelen kan derfor bli svært krevende.

Departementet erkjenner i høringsnotatet at kontrollen Kartverket utfører ikke vil gi fullgod sikkerhet for å hindre ulovlig erverv.  Men departementet mener antagelig med rette at det vil ligge en betydelig preventiv effekt av en egenerklæring. En skal heller ikke se bort ifra at Kartverket vil motta flere varslinger om mulige ulovlige erverv som utløser behov for en nærmere bakgrunnssjekk.

Forbudet skal også omfatte aksjeoverdragelser eller selskapsoverdragelser

En ikke ubetydelig andel av erverv av boligseksjoner skjer ved kjøp av aksjer eller gjennom selskapsoverdragelser. Skjerpelsen av ervervsforbudet skal omfatte også denne typen erverv.

Ved slike overdragelser skjer det ingen hjemmelsoverføring, og Kartverket vil således heller ikke kunne utføre kontroll. I regjeringens lovforslag er det ingen bestemmelser som skal forhindre at noen erverver boligseksjoner gjennom aksjekjøp eller selskapsoverdragelser. Men riset bak speilet er at dersom det senere avdekker brudd på ervervsbestemmelsen så kan dette sanksjoneres.

Etter vårt skjønn reiser forslaget en del problemstillinger, ettersom forslaget også griper inn i eksisterende eierkonstruksjoner som er lovlig opprettet. Forslaget innebærer i realiteten en salgsbegrensning for aksjer som synes utilsiktet inngripende og som vil kunne få betydelige selskapsmessige og skattemessige konsekvenser for aksjeeiere som vil avhende sine aksjer i selskaper som eier flere eierseksjoner.

Salgspålegg og fratagelse av stemmerett ved brudd på bestemmelsen

For å gjøre regelen effektiv foreslås at de som enten ubevisst eller bevisst erverver seg en bolig i strid med forbudet, skal kunne bli pålagt av styret å selge sin seksjon. Videre fører bruddet til at man mister stemmeretten som seksjonseier for de ulovlige ervervede seksjonene på årsmøtet (i rene boligseksjoner har hver seksjon en stemme).

Ved salg av aksjer, vil også kjøperen kunne bli pålagt å selge seksjonen som selskapet han/hun har kjøpt aksjer i eier. I realiteten er det selskapet som blir pålagt å selge en eller flere seksjoner som følge av eierskiftet på aksjonærsiden. Vi er usikre på hvordan en slik lovbestemmelse vil fungere i praksis og ser ikke bort ifra at forslaget vil kunne komme i strid med annen lovgivning.

Forslagets skjebne avgjøres denne høsten

Høringsfristen er 6. august. Departementet vil trolig bruke høsten 2018 på å vurdere innkomne høringsuttalelser, før lovforslag oversendes Stortinget.

Utfallet av forslaget vil antagelig ikke få så store konsekvenser for de investeringsvillige – ettersom de fortsatt står fritt til å spre sitt eierskap på flere sameier. Så gjenstår det å se om bomiljøer vil bedres dersom man vedtar en skjerpelse.

Artikkelen er skrevet av advokat/partner Marius A. Rød og advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth,  Bing Hodneland advokatselskap DA.

An Error Occurred: Forbidden

Oops! An Error Occurred

The server returned a "403 Forbidden".

Something is broken. Please let us know what you were doing when this error occurred. We will fix it as soon as possible. Sorry for any inconvenience caused.