Eiendom

Nye regler kan få store følger for leietakere

Klokken tikker.

Kontorbygg i krysset Munkedamsveien/Haakon VIIs gate i Oslo sentrum. Foto: Berit Roald / NTB scanpix.

Kontorbygg i krysset Munkedamsveien/Haakon VIIs gate i Oslo sentrum. Foto: Berit Roald / NTB scanpix.

Artikkel av: Odd Steinar Parr
12. juni 2018 - 14.20

Januar neste år trer den nye internasjonale regnskapsstandarden IFRS 16 i kraft.

Denne omfatter nye regler om leiekontrakter, og konsekvensene for leietakere av næringseiendom kan bli store.

- Alle selskaper som i dag rapporterer etter IFRS-standarden, spesielt de børsnoterte selskapene, må være forberedt på å balanseføre leiekontraktene sine. Flere grep som i dag benyttes for nøkkeltallene i regnskapet, vil ikke lengre være mulig å gjennomføre med de nye reglene. I verste fall kan effekten av den nye regnskapsstandarden påvirke virksomhetens lånevilkår, sier Aina Hallin ifølge en pressemelding.

Hallin er seniordirektør for rådgivning og transaksjoner hos eiendomsrådgiveren CBRE i Norge.

- Begynner å haste

Målet med den nye standarden er å synliggjøre hvilke forpliktelser en virksomhets leiekontrakt gir. Om det er leie av biler, utstyr eller kontorlokaler, skal de økonomiske innvirkningene dette har på virksomheten innrapporteres.

- Den store forskjellen nå blir at selskaper som rapporterer etter IFRS-standarden fra neste år må vise hvilke forpliktelser som ligger i leiekontrakten og foreta en verdivurdering av disse. Det er vårt klare inntrykk at mange ikke er i nærheten av å ha startet med dette omfattende arbeidet. Nå begynner det å haste, sier Hallin videre.

De nye reglene gjelder derimot ikke for såkalte servicekontrakter, noe som betyr at leie av plass i et kontorfellesskap ikke er omfattet.

Ifølge CBRE har svært mange leietakere begrenset med systematiserte data om sine leieforhold.

- De opererer ofte med et regneark hvor de har notert areal, årlig leie og utløpsdato. Med de nye IFRS 16-reglene vil det oppstå et helt annet behov for å systematisere og rapportere data på løpende justerte forpliktelser, fortsetter Hallin. 

Hun peker på flere datapunkter som kan være aktuelle å hente ut og legge inn i regnskapet.

- Det handler om alt fra andre faste kostnader knyttet til leieobjektet, indeksering og renter til vurdering av økonomiske forpliktelser knyttet til opsjoner og klausuler, forteller seniordirektøren.

- Lyn fra klar himmel

CBREs erfaring er at det foreløpig stort sett er de største aktørene som har tatt tak i dette.

- For andre selskaper kommer nok disse nye reglene som lyn fra klar himmel. Kommer ikke dette på plass, vil revisor kunne nekte å godkjenne regnskapet - med de konsekvensene det får for virksomheten, sier Hallin.

En trend CBRE har sett de siste årene er at stadig flere bytter ut 10-15-årige leiekontrakter til fordel for 5-årige kontrakter med opsjoner til å leie i fem nye år. 

- Med det høye kostnadsfokuset har dette grepet blant annet vært gjort for å vise til en lavere kostnad. Med nye IFRS 16 vil dette bli vanskeligere, da en kort kontrakt ikke nødvendigvis anses som en kort forpliktelse. Nå skal regnskapet speile opsjonene en virksomhet har på nye utleieperioder. Er det sannsynlig at opsjonen benyttes, skal verdien av denne balanseføres, avslutter Hallin.