Eiendom

- «One and done» er mitt basisscenario

Sjeføkonom Andreassen: - Et skrekkscenario jeg har liten tro på

Dersom varslet renteheving blir annonsert som den første av en rekke rentehopp, vil effekten ifølge Eika-økonom Jan. L. Andreassen bli betydelig for boligmarkedet.

Jan L. Andreassen - Foto: Are Haram/Finansavisen

Jan L. Andreassen - Foto: Are Haram/Finansavisen

Artikkel av: Marianne Løland Skarsgård
13. juni 2018 - 10.10

På landsbasis er markedene for brukte boliger i årets første måneder sterkere enn sjeføkonom i Eika Gruppen, Jan L. Andreassen hadde ventet, både i pris og volum.

- Det virker som om nyboligprodusentene nekter å slippe sine priser ned, noe som styrker bruktmarkedet, sier Andreassen til Hegnar.no.

- Bruktboligprisene er høyere selv om befolkningsveksten er svakere enn jeg hadde ventet. Faren er som før at man bygger for mye i forhold til demografiske behov, med et fremtidig prisfall som uunngåelig resultat, fortsetter han.

- Hvordan ser du for deg 2018 og 2019?

- Utover høsten får vi mange nye ferdigstilte boliger som må ut i utleiemarkedene. Det vil presse husleiene ned, og bidra til langt lavere lønnsomhet ved det å drive utleie enn vi har nå. Fall i husleier vil bli en ny opplevelse for de fleste av dagens utleiere.

Anekdoter fra byggebransjen indikerer ifølge Andreassen at boligbyggerne kommer til «å gunne på», som en større entreprenør uttrykte det, og bygge til det smeller.

- Med kraftige prisfall og store økonomiske tap som resultat. Kanskje skjer det i slutten av i år, kanskje neste år - eller 2020. Jo lenger overinvesteringene får løpe, desto større blir korreksjonen, mener sjeføkonomen.

«One and done»

Den største utfordringen for boligmarkedet nå mener Andreassen er at vi fortsetter å overinvestere i mørtel og stein. Vi ligger an til 25.000 -30.000 nye landsmenn i år, boligbyggingen later til å bli det samme.

- Når vi er drøye to personer per bolig i Norge, er det enkel matte å si at vi bygger om lag dobbelt som mange enheter som vi trenger.

- Det blir litt som shipping og offshore. Folk bygger så lenge priser, rater og husleier er gode. Før eller siden kommer man til et punkt hvor overskuddstilbudet får inntjeningen til å rase. Deretter kommer verdifallet på båtene og boligene, påpeker sjeføkonomen.

- Hvordan vil en eventuell renteheving til høsten påvirke boligmarkedet?

- En renteheving, som blir «One and done», vil neppe bety så mye. Blir denne hevingen annonsert som den første av en rekke rentehopp, vil derimot effekten kunne bli betydelig. Et skrekkscenario jeg har liten tro på. «One and done» er mitt basisscenario, spår Eika-økonomen. 

- Hvor mye må styringsrenten eventuelt stige for at den kan bli en større utfordring for boligmarkedet?

- Slik jeg regner på det, er løpende inntjening på det å drive utleie av tre roms leiligheter i Oslo omlag to til tre prosent. Hvis boligrentene havner på tre-tallet, vil mange småinvestorer som ikke har råd til slikt, oppleve negativ kontantstrøm på sin utleievirksomhet.

- Mange husholdninger vil få pusteproblemer med en boliglånsrente på fire-tallet, fortsetter Andreassen. 

Psykologien påvirker

Administrerende direktør i Privatmegleren, Grethe W. Meier, tror vi må se en renteøkning på 1 til 1 ½ prosent før det vil slå merkbart ut på boligmarkedet

- Hvis det kun blir snakk om 0,25 prosent, tror jeg ikke det vil få stor effekt, men blir det mer kan det påvirke rent psykologisk, selv om de færreste vil merke det rent økonomisk, sier hun til Hegnar.no.

For tiden mener Meier boligmarkedet er preget av høy aktivitet i hele landet, noe som gjelder både på selger- og kjøpersiden.

- Med unntak av Oslo oppleves det at det er god balanse mellom tilbud og etterspørsel. I Oslo er det derimot for få boliger ute i forhold til etterspørsel og det påvirker prisbildet, sier Meier til Hegnar.no.

Presset på pris startet ifølge Meier med de små sentrumsnære leilighetene, men megleren ser nå at alle boligtyper opplever press.

- Det andre vi ser akkurat nå, er at det har kommet en svært stor andel dyre boliger ut i markedet igjen. Det var noe stille på disse boligene tidligere i år, men det ser ut som selgerne har sittet på gjerdet og ventet på at mai skulle komme, sier hun og viser til at det i prissjiktet 15 millioner kroner og oppover nå er mer valgmuligheter for kjøp.

Utsiktene fremover

- Hvordan ser du for deg 2018 og 2019?

- Jeg tror vi vil se god aktivitet gjennom hele 2018. Jeg tror fremdeles prisene vil gå oppover til sommeren, for deretter å flate mer ut. Dette gjelder for hele landet, sier Meier.

Når det gjelder Oslo, er hun mer usikker.

- Vi har sett at dette markedet er veldig forventningsstyrt og at alle vil følge med hvis markedet går opp prismessig, mens de tilsvarende svært raskt trekker seg ut hvis det går ned. Jokeren nå blir hva som skjer med boliglånsforskriften og om særreglene for Oslo opprettholdes.

- Hvis dette skjer, tror jeg vi på nytt vil se at en del trekker seg ut av markedet. Hvis særreglene for Oslo fjernes, tror jeg vi vil se en svak stigning også i høst, men langt lavere enn i vår blant annet på grunn av at en større andel av ferdigstilte boliger kommer ut, sier sjefen for Privatmegleren.

Markedet i 2019 er ifølge Meier vanskelig å spå, grunnet mange usikkerhetsfaktorer som boliglånsforskriften, mulige renteøkninger, andel ferdigstilte boliger, og til- og fraflytting til storbyene.

- Tross disse usikkerhetsfaktorene, tror jeg vi vil se et stabilt boligmarked for 2019 hvor omsetningen vil være normal, og at prisene roer seg ned fra 2017 nivå.

Det Meier ser som det mest uheldige nå er jo-jo markedet vi har i Oslo.

- Først sterk prisøkning i 2016, så kom boliglånsforskriften i 2017 som trolig medførte et for stort fall gjennom 2017. Dette gjorde at investorene trakk seg ut, og nybyggsalget stoppet helt opp. Utbyggerne har tilsvarende satt seg på gjerdet og utsatt veldig mye prosjekter. Vi vet at effekten av dette vil være for lite nybygg ut i markedet om to-tre år, som da igjen vil medføre for lite boliger ut for salg, og press på pris igjen.

- Må tas på alvor

Veksten i boligprisene hittil i år er ifølge administrerende direktør Hedda K. Ulvness i Eie Eiendomsmegling utfordrende.

- Fortsatt er det mulig at den øker, men jeg forventer som normalt at den flater ut og faller mot slutten av året, sier Ulvness til Hegnar.no.

- Likevel er den samlede veksten så sterk at den truer en av de viktigste godene vi er stolte av, nemlig «like muligheter». Folk flest kan ikke lenger ta for gitt at de skal bo i Oslo by. Prisene løper fra lønnsveksten. Det må tas på alvor, sier hun.

Mai er normalt høysesong og mai 2018 er intet unntak.

- Det er god oppdragsinngang og høye salgsvolumer. Endelig - for i år ble vårslippet forsinket en måneds tid, men nå er vi der.

Eie-sjefen registrerer likevel at det tar lengre tid å selge boligene nå sammenliknet med fjoråret, samtidig som hun hittil har opplevd en sterk boligprisvekst.

- Selgerne har skrudd opp sine forventninger til pris i takt med veksten. Derfor tar det tid å selge.

Kjølende effekt

En eventuell renteheving, sammen med boliglånsforskriften, kan ifølge Ulvness ha en kjølende effekt på utviklingen fremover.

- Vi erfarer allerede nå at budgivere viser til renteusikkerhet. Likevel skal det endel til før det innvirker nevneverdig på boligmarkedet. Nå er det varslet og folk har innordnet seg.

Eie-sjefen peker på at det er når tiltak eller endringer er uventet, eller får en uventet effekt, at markedet blir handlingslammet.

- Det er svært viktig å unngå, påpeker Ulvness.