Eiendom

Toppøkonom om boligpriser, kardinalfeil og popcorn

- Dette blir nøkkelen for boligprisene fremover

Artikkel av: Odd Steinar Parr
25. mars 2019 - 15.10

Seniorøkonom Kjetil Martinsen i Swedbank måtte komme med en innrømmelse da han gikk på talerstolen under dagens boligmarkedskonferanse i regi av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) og Selvaag Bolig.

- Jeg har begått kardinalfeilen når du skal holde en presentasjon, og det er å titulere den som et spørsmål, innledet han.

Skal boligpriser egentlig stige? spurte Martinsen.

Å spå boligpriser er ikke den letteste øvelsen, men den fungerende analysesjefen for makro i Swedbank Norge prøvde etter beste evne.

Martinsen dro de lange linjene, og delte perioden fra 1870 og frem til nå inn i to. Før og etter 1950, der det meste av boligprisveksten altså har kommet etter 1950.

- Kombinasjonen av løssluppen kreditt har fallende renter har vært dynamitt, oppsummerte han.

Bankene tøyer strikken

Og nøkkelen for å dempe boligprisutviklingen fremover ligger ifølge Swedbank-økonomen i nettopp tilgangen på kreditt.

- At tomtetilgangen vil øke nok til å monne har jeg liten tro på. Ski inn/ski ut-leilighet på Kikut og kunstige øyer i Oslofjorden får vi ikke. Videre finnes ingen politisk vilje til å endre boligbeskatningen så det biter, selveierlinjen vil fortsatt ligge der, og Norges Bank varsler en normalisering med renteøkninger i kanskje ett år til, ramset Martinsen opp.

- Det kommer ikke akkurat til å bite. Den høye gjeldsgraden i husholdningene i seg selv vil gjøre at Norges Bank vil være forsiktige med å heve renten videre, la han til.

Boliglånsforskriften drar en grense på fem ganger inntekten i samlet belåning.

- På nye boliglån er bankene de fleste steder helt i ytterkant av dette. Det store, strategiske perspektivet - også i landene rundt oss - er at kredittilgangen blir viktigere. Boligetterspørselen skal tøyles gjennom en strammere kredittregulering, fortsatte Swedbank-økonomen.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Seniorøkonom Kjetil Martinsen i Swedbank på NEFs boligkonferanse mandag 25. mars 2019. Foto: Hegnar.no.

- Komfyren på full guffe

I et forsøk på å tallfeste boligprisutviklingen fremover, tok Martinsen i bruk en tommelfingerregel. Trykkokeranalogien.

- Over hele vesten står komfyren på full guffe (for eksempel: lave renter). Men lokket på trykkokeren (for eksempel: kredittilgangen) er skrudd godt fast, og vil over tid skrus enda bedre fast. Og komfyrvakt er installert, hvis bankene ikke holder seg til forskriften, fortalte han.

Martinsens prognose er at boligprisene i årene fremover vil stige «akkurat passe», det vil reelt (inflasjonsjustert) si rundt 1,5 prosent i året.

- Denne veksten vil holdes nede av reallønnsveksten, la Swedbank-økonomen til, samtidig som han tok høyde for kortsiktige byks i form av «evt. popcorn i trykkokeren».

Martinsen tror husholdningenes gjeldsgrad, som i dag forteller om en gjeld på 2,5 ganger inntekten, vil øke fremover.

- I teorien kan gjeldsgraden dobles, og fortsatt være innenfor boliglånsforskriften. Forskriften viser egentlig hvor sterkt regjeringen ønsker å holde boligmarkedet i gang, avsluttet han.