An Error Occurred: Forbidden

Oops! An Error Occurred

The server returned a "403 Forbidden".

Something is broken. Please let us know what you were doing when this error occurred. We will fix it as soon as possible. Sorry for any inconvenience caused.
Eiendom

Skattejurist hevdet hun forledet skattekontoret

EIENDOM: Etter å ha solgt et hus fullt av mangler, møtte skattejuristen seg selv i døren da kjøperen tok saken til retten.

STRIDENS KJERNE: Huset i Tyssøy i Sund kommune. Foto: Arne Ristesund

STRIDENS KJERNE: Huset i Tyssøy i Sund kommune. Foto: Arne Ristesund

Artikkel av: Stein Ove Haugen / Kristin Vidhammer / kristin.vidhammer@finansavisen.no
18. mars 2019 - 21.39

En boligselger, som selv har gått til sak mot forrige eier på grunn av feil og mangler ved boligen og fått erstatning, kan ikke tie om dette når huset selges.

Dette er lærdommen i en dom fra Gulating lagmannsrett som nå er rettskraftig. 

Boligselgeren unnlot bevisst å informere om feil og mangler ved boligen og solgte dermed boligen som var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Dermed fikk kjøperen heve kjøpet.  

I tillegg til å tie om tidligere tvist, hadde selgeren også skrevet brev til Eiendomsskattekontoret der hun fremholdt lav standard på grunn av feil og mangler ved huset, og spart eiendomsskatt på det. 

Da hun valgte å si i retten at hun hadde forledet Eiendomsskattekontoret i Sund kommune i tro på at dette skulle styrke hennes sak, ble det walkover for boligkjøperne. 

Selv er hun skattejurist i Skatt vest og  jobber med å «avsløre» andre for skatteunndragelse. 

Se tilsvar lengre nede i artikkelen

Knusende dom 

Hun fikk en enstemmig og knusende dom mot seg i Gulating lagmannsrett i august i fjor der hun tapte på grunn av forsettlig opplysningssvikt ved hussalget. Kjøperen fikk dermed medhold i å heve kjøpet.  

For småbarnsfamilien som kjøpte huset hennes, er tre års mareritt nå over. De har brukt over 2 millioner kroner og et par tusen timer i kampen for å heve kjøpet av eneboligen på Tyssøy i Sund kommune. De kjøpte huset med naust for 6,6 millioner kroner i 2015.

En takstmann som huskjøperen leide inn, anslo at alle utbedringene ville koste over 5 millioner kroner. Paret kunne heller ikke bo i huset. Blant annet var huset iskaldt og underisolert. Det var problemer med vannkvaliteten og -kapasiteten og det elektriske anlegget var så brannfarlig at det utgjorde fare for liv og helse. Huset var fra 2002.

Klagde på eiendomsskatten

Det viste seg også at skattejuristen selv tidligere hadde gått til sak mot den første eieren.

I en dom fra januar 2008 ble hun sammen med sin daværende ektemann tilkjent prisavslag og erstatning på i overkant av 400.000 kroner. Noen måneder etter dette skrev hun klagebrev til Eiendomsskattekontoret i Sund kommune og argumenterte med at husets tilstand måtte justeres ned fra «god standard» til «svært låg standard» etter å ha listet opp flere av husets mangler. 

I brevet datert 20. august 2008, der hun står som avsender og signert av henne selv, skriver hun «Vi anser det påkrevd at Sund kommune foretar en revisjon av den foreløpige, nedlagte verdivurderingen som helt klart ikke gjenspeiler husets tilstand».

Sa hun forledet kommunen

Dette brevet senere ble et tema i tingretten i 2017, da huskjøperen og hans advokat argumenterte med at huset hadde feil hun dermed måtte ha visst om. 

I tingretten ble hun av kjøperens advokat konfrontert med en rekke feil hun hadde beskrevet i brevet til Eiendomsskattekontoret. Da sa hun flere ganger at brevet var skrevet med det formål å få ned eiendomsskatten. 

Båndopptak fra rettsaken viser at hun uttalte:
– Alle ting som noen gang var dokumentert kunne være galt, selv om det var motbevist, ble brukt i det formål å få ned eiendomsskatten. Det skulle gjerne vært ugjort. Jeg går ikke god for det som står der ­– heller ikke i 2008 og i 2015 – ikke på alt det, sa hun i retten. 

Da hun gjentatte ganger ble konfrontert med mangler hun hadde beskrevet i brevet, svarte hun gang etter gang at brevet var skrevet med formål om å få ned eiendomsskatten. 

– Jeg sier det igjen, dette var bare skrevet med formål om å få ned eiendomsskatten, sa hun.

På et tidspunkt spurte motpartens advokat henne: 

– Du skulle forlede kommunen da for å nedjustere standarden? 

– Ja, de er blitt forledet på disse punktene, sa hun. 

Dommeren gjorde henne oppmerksom på at hun ikke trengte å si noe rundt dette fordi det kunne utsette henne for straffeansvar. Hun bekreftet også at hun hadde fått nedjustert standarden til lav.

Senere i lagmannsretten kom hun med en annen begrunnelse for hvorfor hun hadde skrevet klagen til Eiendomsskattekontoret. Da sa hun til retten, ifølge dommen fra Gulating lagmannsrett, at brevet til Eiendomsskattekontoret måtte ses bort fra fordi uttalelsene ble gitt i frustrasjon over reklamasjonssaken hun hadde hatt med tidligere eier og også kommunens planer/oppfølging i området.

Alvorlig dom

Glenn Ulrik Halvorsen ved Oslo Advokatkontor har vært huskjøperens advokat og mener lagmannsrettdommen er en veldig kraftig dom. 

– Dette er første saken hvor lagmannsretten legger til grunn at selger forsettlig holdt tilbake informasjon om samtlige mangler ved salget av boligen. Det er sjelden at en lagmannsrett har slik konklusjon, og min klients oppfatning var at han følte seg lurt av selger, sier Halvorsen.

Halvorsen har holdt på med boligsaker siden 2001, først for eierskifteselskap, så for boligkjøpere.Ifølge dommen avsagt 30. august i Gulating lagmannsrett, som ga huskjøperen medhold, heter det blant annet at «lagmannsretten har i sin helhetsvurdering lagt vekt på at samtlige forhold (….) springer ut av forsettlige tilfeller av opplysningssvikt fra selgers side». 

Videre heter det at «det er her som sagt tale om faktisk kunnskap om sentrale forhold ved Eiendommen og en sterkt klanderverdig tilsidesettelse av grunnleggende plikter i avhendingslova som springer ut av det generelle kravet til lojalitet i kontraktsforhold».

Ikke troverdig

Halvorsen opplyser at hans klient oppfatter saken som ekstra alvorlig, ettersom selger bevisst holdt tilbake informasjon og ga ukorrekte opplysninger om boligen, spesielt når selger selv er jurist.

– Min klient oppfattet selgers troverdighet som meget lav, noe lagmannsretten bekrefter når de konkluderer med at samtlige mangler har sin årsak i at selger forsettlig gav mangelfulle eller uriktige opplysninger, sier Halvorsen. 

Mens skattejuristens forsikringsselskap aksepterte dommen, anket skattejuristen privat til Høyesterett. Denne anken ble avvist før jul, slik at lagmannsrettsdommen nå er rettskraftig. 

Finansavisen har bedt skattejuristen svare helt konkret på følgende spørsmål: 

– Mener du at huset hadde så lav standard som brevet til Eiendomsskattekontoret i august 2008 tilsa, eller mener du at huset hadde så høy standard som du ga uttrykk for i retten?

– Jeg fastholder fremdeles at min familie og jeg aldri opplevde boligen som underisolert slik anført av Samuelsen, og at jeg heller ikke hadde kunnskap om alvorlige feil ved det elektriske anlegget i all den tid jeg selv har bodd i boligen med mindre barn. Dette er mangler som etter min mening heller ikke har vært tatt i betraktning i mitt brev til eiendomsskattekontoret i 2008 og at dette nå tilsier at vurderingsfaktor «svært lav standard» helt åpenbart skulle vært tatt videre av oss ovenfor kommunen den gang, uttaler hun.

TILSVAR: Benekter at hun har erkjent skatteunndragelse

Skattejuristen bestrider også at hun har uttalt at hun har forledet kommunen. 

– Jeg har aldri erkjent skatteunndragelse eller hevdet at kommunens skattevedtak i 2008 har vært uriktig fastsatt. Min prosessfullmektig for begge instanser har også meddelt Finansavisen at jeg heller ikke under mine forklaringer skal ha gitt utrykk for at vedtaket var uriktig eller medført uberettigede fordeler, skriver hun til Finansavisen. 

Hun skriver videre at hun i sak om boligtvist har vært klar på at brevet i forbindelse med ny innføring av eiendomsskatt i 2008 i sin tid var utformet til det formål å få ned en foreløpig for høy og uriktig stipulert eiendomsverdi.

– Innholdet i brevet anga ikke en stadfestelse av hva jeg den gang anså for å utgjøre juridiske mangler etter avhendingsloven. At en usikret fjellrygg i tidligere reklamasjonssak ikke var ansett for en juridisk mangel grunnet ”synlig på visning”, vil ikke dermed tilsi at det ikke vil kunne utgjøre et verdiminus ved fastsettelse av eiendomsverdi. To vidt forskjellige formål, skriver hun.

Videre skriver hun at "Det fremkommer direkte av brevet at den foreløpige beregningen tilsa at “Vi blir til sammenligning beskattet dobbelt så høyt enn bolighus med tilsvarende bruttoareal og vurderingsfaktorer i området”.

– I tillegg til å gjennomgå feilmålinger av tomt og areal inneholder brevet et mindre avsnitt med opplistingspunkter av gjenstående arbeider for å gi kommunen et ”innblikk” i hvorfor ett av de mange vurderingsfaktorene i forslaget måtte nedjusteres fra ”0.8 (god standard)” til ”svært låg standard (0.5-0”), skriver hun.

"Samtlige opplistingspunkt i avsnittet var hentet direkte fra sakkyndige rapporter og uttalelser over mulige feil og mangler ved boligen som kunne foreligge, ukritisk ramset opp, men tenkt spesifisert og korrigert ved at det kunne ”fremlegge(s) all dokumentasjon foran en eventuell klagenemnd slik saksgangen var oppgitt".

– Verken underisolert bolig eller alvorlige mangler ved elektrisk anlegg var medtatt i brev fra 2008, ei heller ansett som mangler i reklamasjonssak mot tidligere eier som oppførte boligen i 2002, utdyper hun. 

Liten besparelse 

Hun skriver også at før klagebehandling sendte kommunen et enkeltvedtak med større nedjusteringer av utvendig og innvendig areal i tråd med henviste skyldskiftepapirer og byggetegninger, samt en minimal endring av indre vurderingsfaktor grunnet antatt vedlikeholdsbehov til ”låg standard” (0.6 i enkeltfaktor). 

– Slik jeg husker det ble eiendomsskatten nedsatt med cirka 500 kroner, og at det nå er deler at dette vedtaket det hevdes jeg skal ha innrømmet å ha forledet kommunen til å nedjustere som student for 11 år siden. 

Videre skriver hun at "Enkeltvedtakets minimale endring for en av vurderingsfaktorene var klart rettferdiggjort i de dokumenterte gjenstående arbeider på boligen i 2008, som også ble gjennomført i de etterfølgende årene for flere hundre tusener av kroner. For å sikre at alle eiendomsskattegrunnlag var korrekt fastsatt både for naust og bolig, tok jeg også i forbindelse med felleseieskifte i 2015 på nytt kontakt med eiendomsskattekontoret i kommunen".

– I samtalen ble tidligere brev tatt opp med spørsmål om noe nå måtte oppjusteres siden det da var gjennomført omfattende reparasjoner og utbedringer på eiendommen. Jeg fikk avklart at jeg ikke trengte å foreta meg noe.

– Verken de utførte gjenstående arbeider på boligen i tråd med brevet fra 2008, så vel som min etterfølgende kontakt og avklaring med kommunen har på noe tidspunkt vært bestridt. Dette kom også klart fram både under tingrettens og lagmannsrettens behandling, skriver hun. 

Uenig i dommen

Hun er fortvilet over lagmannsrettens premisser i dommen.

– Lagmannsrettens premisser hva gjelder ”forsettelige tilfeller” referer seg til det faktum at jeg bevisst etter råd fra min megler ikke fremla selve dommen i salgsdokumentasjonen i den tro at en ikke har opplysningsplikt om reklamasjoner som ikke førte fram og mangler som allerede var utbedret. Jeg fastholder at det var min muntlige opplysning rettssak og dom på visning, som medførte at han beviselig tok kontakt med min tidligere motpart før inngivelse av bud. 

– Jeg er dypt fortvilet over at jeg ikke blir trodd på dette av lagmannsretten, og at premisser dermed blir formet av hva jeg anser for åpenbar uriktige forklaringer så vel som klare misoppfattelser av et særdeles omfattende faktum i saken, skriver hun. 

– Jeg ville aldri ha overtatt boligen på felleseieskifte samme år til en høyere verdi enn det jeg senere solgte til, dersom jeg hadde en formening om at det forelå alvorlige mangler på boligen. Jeg gikk også på et klart økonomisk tap da vi i dom mot tidligere eier i 2008 ikke fikk medhold og kun satt igjen med cirka 100.000 etter dekning av egne sakskostnader, heter det videre.

Hun mener også at Finansavisens artikkel inneholder en rekke feilaktige påstander og sitater. 

Om kildebruken i denne saken: Finansavisen ønsker å gjøre oppmerksom på at vi har lydbåndopptak fra retten som grunnlag der vi siterer skattejuristen, samt dommerens påfølgende kommentar om at hennes uttalelser kunne utsette henne for straffeansvar. Annet sentralt kildemateriale er dommene i ting- og lagmannsrett, samt skriftlige dokumenter i forbindelse med rettssakene. 

An Error Occurred: Forbidden

Oops! An Error Occurred

The server returned a "403 Forbidden".

Something is broken. Please let us know what you were doing when this error occurred. We will fix it as soon as possible. Sorry for any inconvenience caused.