Motor

Nye regler for lading av elbil

En ny bestemmelse byr på utfordringer både for styrene og elbil-eierne.

Artikkel av: advokat/partner Paal Haugaard i Bing Hodneland
5. mai 2018 - 10.24

Den nye eierseksjonsloven (esl.) fastsetter i § 25 første ledd at en seksjonseier med styrets samtykke kan anlegge ladestasjon for elbil og ladbar hybrid i tilknytning til parkeringsplass som seksjonen disponerer eller andre steder som styret anviser. Det følger videre av bestemmelsen at styret bare kan nekte å samtykke dersom det foreligger saklig grunn. Bestemmelsen byr på adskillige utfordringer både for styrene og elbil-eierne. Eierseksjonssameier har som regel ikke har tilstrekkelig strømkapasitet til å kunne etablere lademulighet ved hver biloppstillingsplass.

Regelens tilblivelse

Regelen kom inn i loven i forbindelse med komitebehandlingen i Stortinget etter forslag fra Norsk Elbilforening. Av denne grunn er det svært begrenset med forarbeider til bestemmelsen, og vi har derfor liten veiledning mht. hvordan sameiene skal innrette seg.

Med denne bakgrunn vil mange spørsmål måtte finne sin løsning gjennom innarbeidet praksis og eventuelt ved domstolene.

Vi har i vårt firma drøftet sentrale problemstillinger både internt og med andre advokater som er spesialisert innen boligjuss. I denne artikkelen vil jeg redegjøre nærmere for Bing Hodnelands rettsoppfatning.

Når har styret saklig grunn til å nekte?

Vi antar at styret svært ofte vil ha saklig grunn til å nekte etablering av ladestasjon.

For det første vil styret kunne nekte der det er klart at sameiet ikke har tilstrekkelig strømkapasitet til å kunne tilby ladestasjon på samtlige biloppstillingsplasser. Dog skal man være oppmerksom på at dersom sameiet har mulighet til å opprette et par/noen ladestasjoner på gjesteparkeringen eller et annet hensiktsmessig sted, kan dette være en løsning. Det må i så fall utarbeides regler for hvordan elbileierne skal fordele bruken.

For det andre vil styret kunne nekte der sameiet ikke kan se at sameiet økonomisk sett kan forsvare å etablere såkalt dynamisk laststyring som vil kunne muliggjøre ladeplass på alle biloppstillingsplasser selv om strømkapasiteten er begrenset. Dette er en relativt stor investering som krever 2/3 flertall, og sameiet må kunne prioritere andre vedlikeholdsoppgaver før man tar skrittet til å foreta en så krevende investering.

Litt om faktiske forhold

De fleste er sikkert kjent med at det ikke er anledning til å benytte den første og beste kontakt man finner i garasjen til å lade elbilen.

Ihht forskrift om elektriske lavspenningsanlegg er det krav om at kontakten man benytter skal være på en separat kurs fra sikringsskapet med jordfeilbryter type B og maks 10 A sikring, 2,5 KW. Ved bruk av spesiell elbilkontakt kan man lade opp til 43 KW. I motsatt fall er det fare for overoppheting og brann.

Det færreste sameier har tilstrekkelig strømkapasitet til å etablere mer enn noen få nye kurser. Det betyr at bare en brøkdel av antall biloppstillingsplasser kan tilbys egen kontakt på separat kurs.

En utvidelse av strøminntaket til eiendommen er svært kostbart, og ofte kan ikke nettselskapet tilby økt kapasitet selv om sameiet er villig til å betale.

Vi mener at det ikke er en akseptabel løsning å opprette noen få separate kurser med kontakt til et tilsvarende antall biloppstillingsplasser, og dele ut lademulighet etter et «først til mølla» prinsipp. Enten må alle eller ingen kunne tilbys lademulighet. Dette følger av likhetsprinsippet.

Løsninger

Kan man finne ledig areal for opprettelse av noen ladeplasser som elbil-eierne benytter etter et fastsatt køordningssystem, mener vi at dette er en akseptabel løsning.

De færreste har en slik mulighet. Et godt alternativ er at sameiet investerer i et system som kalles dynamisk laststyring. Dette innebærer at det installeres et system der ladestasjonene kommuniserer med bygget, og deler strømmen ut på de bilene som er plugget inn. Dermed kan man som hovedregel selv med begrenset kapasitet på strømmen tilby lading på alle biloppstillingsplasser.

Vedtak

Anskaffelse av et system for dynamisk laststyring må etter vår oppfatning besluttes med 2/3 flertall i årsmøtet. Dette, fordi anskaffelsen er å anse som en påkostning/endring, jfr. esl. § 49.

Felleskostnad

Etableringskostnaden for dynamisk laststyring er en felleskostnad som bæres av sameiet. Den enkelte bruker betaler selv for ladestasjonen på sin biloppstillingsplass.

Såfremt alle seksjonene har biloppstillingsplass fordeles etableringskostnaden etter sameiebrøk/fordelingsbrøk.

Dersom det er færre eller flere biloppstillingsplasser enn det er seksjoner, antar vi at det er riktig å fordele etableringskostnaden flatt pr plass. Hjemmelen for dette synspunkt, er «nytteregelen» i esl. § 29. Fordeling etter nytte kan vedtas med vanlig flertall.

Vedlikehold

Vedlikehold av et system for dynamisk laststyring vil som hovedregel være en felleskostnad. Vi vil sterkt anbefale alle som beslutter å anskaffe infrastruktur for dynamisk laststyring å vedtektsfeste bestemmelser om drift, vedlikehold og utskiftning.

Hva kan en seksjonseier forlange?

Med bakgrunn i bestemmelsen i esl. § 25 om at en seksjonseier med styrets samtykke kan etablere ladestasjon, er det naturlig å spørre om en seksjonseier kan kreve at sameiet skal gå til anskaffelse av infrastruktur for dynamisk laststyring. Vår oppfatning er at det kan den enkelte seksjonseier ikke. Styret/sameiet må kunne prioritere vedlikehold og andre påkostninger. Kostnaden ved anskaffelse av dynamisk infrastruktur vil i seg selv være så stor at den vil kunne være «saklig grunn» etter loven.